Invertir en bienes raíces no es una decisión sencilla. Requiere capacidades maduras de toma de inversiones. La entrada de información en el mercado inmobiliario es compleja. Invertir en una empresa es mucho más fácil. Invertir en un edificio comercial, sin embargo, tiene algunos juegos complejos. Los bienes raíces tienen ciertas características que dificultan la simple división e inversión.
- Los bienes inmuebles son indivisibles e inamovibles.
- Una propiedad inmobiliaria es sólo aproximadamente comparable a otra propiedad.
- Los bienes raíces no tienen liquidez.
- Falta un mercado de subastas internacional o nacional. Esto hace que la propiedad sea difícil de evaluar.
- Altos costos de transacción y tarifas de gestión.
- La información sobre el mercado inmobiliario es escasa.
Para invertir en bienes raíces tomamos el valor intrínseco de la propiedad. Tasamos una propiedad inmobiliaria estimando el valor de mercado y el valor de inversión de una propiedad. La estimación del valor de mercado es independiente, pero el valor de inversión de los bienes raíces depende del uso previsto de la propiedad por parte del inversor. Un tasador de bienes raíces utiliza uno o una combinación de enfoques para llegar al valor de la propiedad.
- Enfoque de costos
- Enfoque de ventas
- Enfoque de ingresos
- Método de flujo de efectivo descontado después de impuestos
En este artículo, analizamos más de cerca los enfoques de comparación de costos y ventas:
Enfoque de costos
En este enfoque, nos preguntamos cuánto costaría reemplazar un edificio en su forma actual. Este parece un enfoque sencillo, pero tiene muchas limitaciones. El primer paso es emprender la valoración de la tierra, que en sí misma no es del todo simple. Luego llegamos al costo de construcción a costos actuales. La mayoría de las veces, una propiedad tiene otros factores que la hacen más valiosa. Por ejemplo, una propiedad comercial con inquilinos estables de marcas de renombre en una buena ubicación puede convertirla en un hito. Por otro lado, una propiedad costosa de construir en un área de mercado a la baja, con un alto nivel de criminalidad, puede no ser percibida como una buena inversión.
Enfoque de comparación de ventas
En este enfoque, se llega al valor de la propiedad comparándolo con un punto de referencia. El punto de referencia podría ser una comparación directa con una propiedad similar. Alternativamente, podría ser la mediana o el promedio de propiedades similares en transacciones realizadas en el momento de la tasación. Es importante que el índice de referencia tenga en cuenta cualquier cambio marcado en el valor de mercado de propiedades similares, se utilice el valor correcto y apropiado del índice de referencia y se compruebe que las propiedades similares se han vendido recientemente, lo que proporciona un índice de referencia preciso.
Cuando analizamos el enfoque de comparación de ventas, también debemos analizar el método hedónico de estimación de precios. Primero se identifican las características de la propiedad. Esto podría incluir la tasa de vacantes, la antigüedad del edificio, la ubicación, los servicios, etc. Para cada propiedad, a cada característica se le asigna un valor numérico, generalmente en una escala. Esto se hace para cada propiedad que comprende el índice de referencia. A continuación, estos valores se retroceden sobre sus valores característicos. Esto da como resultado una sola lectura para cada propiedad en la regresión. La variable dependiente es el precio de la transacción y las variables independientes son calificaciones para estas características. Los coeficientes de pendiente estimados son la valoración de cada característica en el precio de la transacción. Por tanto, cada valor de característica tiene un valor monetario correspondiente.
El enfoque de ingresos
Este enfoque trata el Ingreso Operativo Neto o ION de la propiedad como perpetuidad. Esta corriente perpetua se descuenta a una tasa de rendimiento requerida por el mercado y se conoce como tasa de capitalización de mercado o tasa de capitalización. La tasa de capitalización de mercado es la tasa que utiliza el mercado en transacciones recientes para capitalizar ingresos futuros en un valor de mercado actual.
- ION = Ingresos potenciales brutos - Gastos (vacante estimada, pérdidas de recaudación, seguros, impuestos, servicios públicos, reparaciones y mantenimiento)
- Precio de tasación = ION / límite de tasa de mercado
- Límite de la tasa de mercado en las transacciones de referencia son:
- Límite de tasa de mercado = NOI de referencia / precio de transacción de referencia.
- El punto de referencia aquí se refiere a una propiedad similar / comparable, o la media o mediana de muchas propiedades comparables.
El enfoque de ingresos asume un flujo constante y perpetuo de ingresos de la propiedad. La inflación podría impactar el ION con el tiempo en el sentido de que el ION crecería a la tasa de inflación. La tasa de capitalización de mercado tiene en cuenta la inflación. Dado que la inflación se transmite, la valoración no se ve afectada. Sin embargo, esto no es cierto para los espacios alquilados. Los períodos de arrendamiento no permiten que la inflación se transfiera anualmente. En el enfoque de ingresos, todos los cálculos son antes de impuestos, lo cual es una limitación.
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